2014.07:对当前房地产调整性质的认识(余根钱)
时间:2020-03-26 13:50 来源:转载 作者:消息
本文摘要:对当前房地产调整性质的认识 余根钱 内容摘要: 2014 年以来,我国房地产市场迅速转冷,形成快速下滑走势, 1 — 4 月份商品房销售面积同比下降 6.9% 。这次调整的性质明显不同于以往的几次调整,是经济发展新常态下的调整,是由房地产发展阶段转变引起的

对当前房地产调整性质的认识

 

余根钱

 

  内容摘要:2014年以来,我国房地产市场迅速转冷,形成快速下滑走势,14月份商品房销售面积同比下降6.9%。这次调整的性质明显不同于以往的几次调整,是经济发展新常态下的调整,是由房地产发展阶段转变引起的调整,是长期因素和短期因素叠加作用引起的调整,是长期上升过程中的一次较大级别调整。这次房地产市场调整的幅度估计会较大,调整的时间也会较长。

 

  关键词:房地产;住房需求;投资投机需求

 

  中图分类号:F299.23  文献标识码:A  文章编号:1004-7794201407-0003-03

 

  一、经济发展新常态下的调整

 

  我国经济发展进入了新常态,经济发展速度已由高速转换至中高速,虽然目前采取了一些微刺激措施,货币政策也出现放松信号,但这些措施都是为稳增长服务,总量政策大幅放松的可能性很小,新常态的大前提不会变。经济增长是带动住房需求不断增加的主要动力,无论是改善需求、消费需求,还是拆迁引起的需求,都是由经济增长速度和居民收入水平决定的。随着经济增长速度的换档,房地产业也只能进入新常态,发展速度也只能换档,而不可能延续以往的高速增长。2013年,房地产业在连续调整两年后再次高速增长显然与新常态不吻合,因此高增长只能是昙花一现,狂欢过后是一片狼藉。房地产业进入新常态后,房价、地价的上涨动力明显减弱,将由单边上涨转为有涨有跌,地区之间的差异则会更大,开发商、投资人和地方政府都需要重新适应,作出策略调整。若看不清这种变化,继续停留在原有的思维,最终将会被市场淘汰。

 

  二、房地产发展阶段转变引起的调整

 

  1998年的房改使我国房地产业驶入快车道,到目前为止其发展过程可分为三个明显不同阶段:第一阶段是1998年至2002年,房地产业超常规发展;第二阶段是2003年至2007年,房地产业依然发展很快,同时房价快速上升;第三阶段是2008年至现在,房地产业频繁剧烈波动。

 

  第一阶段:1998年至2002年,超常规发展阶段。在1998年房改之前,住房需求被长期抑制,人们居住条件很差,远远落后于当时的生活水平。住房商品化使得住房需求得到快速释放,带动了房地产业超常规发展,房地产业发展速度远远超过经济增长和居民收入增长速度。这一时期的国内生产总值年均增长7.7%,城镇居民人均可支配收入年均增长8.2%,而商品房销售面积年均增速却高达24.4%。由于土地供应充足,土地购置面积年均增长25.4%,因此房价比较稳定,商品房平均售价年均仅上涨2.4%。这一时期住房需求的主要部分是房改释放的住房需求,与收入水平是否提高无关,而是为了使住房条件与其他生活水平相协调,这部分需求会随时间推移而减少,持续时间不会超过10年。

 

  第二阶段:2003年至2007年,房价快速上升阶段。房改释放的住房需求在这一时期趋于减少,经济发展速度加快成为推动房地产业发展的新动力,房地产业仍保持快速发展态势。这一时期的国内生产总值年均增长11.6%,增速比前一阶段加快3.9个百分点,城镇居民可支配收入年均增长12.5%,增速比前一阶段加快4.3个百分点,商品房销售面积年均增长18.1%,增速仅比前一阶段回落6.3个百分点。这一时期的土地供给增速明显减缓,土地购置面积年均仅增长5.1%,增速比前一阶段大幅回落20多个百分点,造成地价攀升和商品房供给不足,再加上货币政策较为宽松,因此房价持续快速上升,商品房平均售价年均上涨10.6%。房价持续上涨导致房地产投资热,参与房地产投资的人群迅速扩大,投资投机需求占住房需求的比重不断上升,成为推动这一时期房地产业快速发展的另一重要因素。

 

  第三阶段:2008年至2014年,频繁剧烈波动阶段。2008年,受国内经济紧缩和全球金融危机的影响,商品销售面积首次出现下降,降幅高达14.7%,虽然2009年在扩张性货币政策作用下再现高速增长,增速高达43.6%,但两年的平均增速只有10.7%,标志着房地产业高增长时代的结束。2011年,房地产市场又呈调整走势,商品房销售面积仅增长4.4%2012年增速降至1.8%2013年房地产市场突然好转,商品房销售面积增长17.3%2014年再次转冷,14月份同比下降6.9%。在不到7年的时间内,房地产市场形成了三次调整和二次脉冲式增长,不仅波动频繁,并且波动幅度很大,这是前两个阶段从未出现过的。这一时期的土地供应进一步减少,大多数年份的土地购置面积低于2007年,高于2007年的仅有2010年和2011年。受此影响,房价仍延续前一阶段的刚性上涨态势,2008年至2013年,商品房平均售价年均上涨8.3%,但已无力单边上涨,2008年和2012年都出现过房价回落现象,有些城市还出现大幅下跌。房价波动使得投资投机需求变得越来越不稳定,房价上涨时,投资投机需求脉冲式上升;而房价下跌时,投资投机需求由正转负,由需求变成供给,再加上前一阶段累积的投资投机规模已经很大,频繁剧烈波动也就不可避免。这一阶段的房地产业发展速度明显减缓,对房地产波动有一定影响。2008年至2013年,商品房销售面积年均增长9.1%,增速回落至10%以内。造成房地产发展速度减缓的主要原因:一是房改释放的住房需求已在前两个阶段消耗完毕,2007年,城镇居民人均住房建筑面积达到30.1平方米,比1998年增加11.4平方米,可以满足基本生活需要,住房条件已与收入水平基本适应;二是经济发展速度趋于减缓,2008年至2013年的国内生产总值年均增长9%,增速比前一阶段回落2.6个百分点,对房地产业的拉动作用有所减弱;三是住房的投资投机规模已经很大,难以延续高速增长。

 

  三、长期因素和短期因素叠加作用引起的调整